한국개발연구원(KDI)은 최근 국내 주택시장에 대해 매매 가격 하락에 따라 안정되는 모습이지만, 동시에 준전세·준월세 가격 상승, 지역 간 주택 가격 차이 확대 등 불확실성이 존재한다고 평가했다.
주택담보대출은 금리 상승의 영향으로 은행권을 중심으로 증가 폭이 크게 축소된 가운데 변동금리대출 가계의 이자상환 부담을 가중시킬 것으로 전망된다.
올해 주택 매매 가격이 완만한 하락세를 보일 것이라는 전문가들의 설문 조사 결과도 나왔다. 이를 바탕으로 지난해 발표된 정부 부동산 정책 효과가 미흡하다는 지적도 제기됐다.
KDI는 27일 이런 내용을 담은 '2021년 4분기 부동산시장 동향' 보고서를 발표했다.

◆"매매 상승폭 축소…안정되는 모습"

보고서를 보면 KDI는 기준금리 인상, 대출 규제 지속, 입주 물량 증가 등으로 최근 주택 가격 상승세가 둔화됐다고 진단했다.
실제로 지난해 전국 주택 매매 가격은 전년 대비 9.9% 상승하면서 2006년 이후 최고 상승률을 기록했다. 하지만 같은 해 4분기 전국 주택 매매 가격은 대부분 지역에서 상승 폭이 축소되면서 전분기(2.8%)보다 낮은 1.8%의 증가세를 보였다.
지난해 말부터 거래 자체가 줄어든 점도 주목할 만하다.
지난해 10~11월 전국 주택 매매 거래량은 14만2000건으로 전년 대비 32.0% 감소했다. 최근 3년 평균치(18만1000건)와 비교해도 21.2% 급감한 수준이다.
같은 기간 전국 주택 준공 물량은 월평균 4만1000호로 23.9% 증가했다. 주택 인허가 실적은 2만5000호로 25.5% 감소했고, 착공 물량은 5만2000호로 52.4% 큰 폭 늘었다.
지난해 4분기 전국 아파트 입주 물량은 9만1000호로 전년 대비 7.4% 증가했다. 같은 기간 아파트 분양 물량은 12만9000호로 26.7% 늘었다. 올해 상반기 아파트 분양 예정 물량은 22만5000호다.
서울과 경기 지역 아파트의 중위매매가격 차이는 2016년 2억4000만원에서 지난해 4억2000만원까지 확대됐다. 같은 기간 서울과 5대 광역시 간 차이는 3억1000만원에서 6억60000만원으로 벌어졌다.

◆"전셋값 부담에 월세로 수요 이동"

주택 임대 시장과 관련해서는 입주 물량이 증가한 지역을 중심으로 상승세가 크게 둔화된 가운데 준월세 및 준전세의 가격 상승 폭은 확대됐다는 분석이 이어졌다.
지난해 전국 주택 전세 가격은 1년 전에 비해 6.5% 올랐다. 반면 같은 해 4분기 가격 상승률은 전분기(2.0%)보다 낮은 1.3%에 그쳤다.
지역별로는 수도권(1.5%)과 지방 5대 광역(1.1%)시의 상승 폭이 모두 축소되는 추세다. 주택 유형별로는 아파트(1.8%), 오피스텔(0.8%), 연립주택(0.9%) 순으로 집계됐다.
KDI는 "지난해 주택 임대 가격은 2020년에 이어 상승세를 나타냈으나, 4분기 들어 수도권을 중심으로 수급 불균형이 해소되면 상승 폭이 제한됐다"고 설명했다.
지난해 4분기 준월세와 준전세 가격 상승 폭은 각각 0.8%, 1.2%로 모두 전분기에 비해 각각 0.1%포인트(p), 0.2%p 확대됐다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240배인 경우를, 준전세는 보증금이 월세의 240배를 초과하는 경우를 뜻한다.
이에 KDI는 "이는 전셋값에 대한 부담, 대출 금리 상승 등으로 전세 수요가 월세로 이동한 데 기인한 것"이라고 전했다.

◆작년 말 주담대 증가폭 축소…"금리 상승은 부담"

주택담보대출(주담대)은 은행권을 중심으로 증가 폭이 크게 축소됐다.
지난해 4분기 가계대출 증감액은 12조2000억원으로 전분기(31조7000)에 비해 크게 낮아졌다. 주택 매매 거래 감소와 대출 총량 규제 등의 영향으로 주택담보대출이 줄었기 때문이다.
지난해 4분기 주택담보대출 증감액은 11조8000억원으로 같은 해 2분기(16조원), 3분기(21조2000억원)보다 적다.
지난해 3분기 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 91.3%로 빠르게 증가하는 중이다. 가계부채와 주택담보대출 증가율은 각각 전년 대비 9.7%, 8.8%를 기록하면서 GDP 성장률 5.0%를 크게 웃돌았다.
지난해 10~11월 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 3.39%로 전분기(2.90%)보다 높았다. 기준금리 인상 등의 영향으로 비교적 빠르게 상승하는 모습이다.
KDI는 "신규 가계대출의 고정금리대출 비중이 19.2%로 낮은 상황에서 주택담보대출 금리의 상승은 변동금리대출 가계의 이자 상환 부담을 가중시킬 가능성이 있다"고 짚었다.
출고일자 2022. 01. 09

◆부동산 전문가들 "올해 주택 가격 완만한 하락세"

부동산 관련 전문가들은 올해 주택 매매 가격이 완만한 하락세를 보일 것이라는 전망했다.
이번 KDI 보고서에 실린 부동산 시장 전문가 설문조사에 따르면 올해 주택 매매 가격이 '하락'할 것이라고 답한 비중은 51.3%로 절반을 넘겼다. '보합'과 '상승'은 각각 18.3%, 30.4%로 집계됐다.
가격 하락을 전망한 이유로는 '주택 매매가격 고점 인식과 단기 급등에 따른 조정'(31.7%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 '금리 인상'(28.5%), '금융규제'(19.3%) 등이 뒤를 이었다.
지역별 주택매매가격 상승률 평가와 전망도 전국과 대체로 유사한 가운데, 서울의 주택매매시장 가격 상승률은 여전히 높다는 판단이 우세했다.
올해 서울과 비수도권 모두 주택매매가격의 '완만한 하락'(-5~0%)을 예상하는 응답 비중이 가장 높게 나타난 가운데 서울에서는 '신규 공급 입주물량 부족'(31.1%)이, 비수도권에서는 '세제 강화에 따른 기존 매물 감소'(24.3%)가 매매가격 상승에 영향을 미칠 것으로 응답했다.
정부의 부동산 정책 효과에 대해서는 대체로 미흡하다는 평가가 많았다.
지난해 시행된 정부의 주요 부동산 정책이 주택 매매 시장 안정에 효과가 있을지를 묻는 질문에는 응답자의 58.6%가 '매우 낮음' 또는 '낮음' 등 부정적인 의견을 선택했다.
특히, 전세시장 안정 효과가 '높다'라는 응답은 13.1%에 그쳤다.
매매시장 안정을 위해서는 금융 규제와 세제를 완화해야 한다는 의견도 있었다.
주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등을 '완화'해야 한다는 비중은 43%를 차지했다.
또한 취득세와 보유세 '완화'를 선택한 응답자도 각각 53%, 43%에 달했다. 양도소득세의 경우 이 비중이 63%로 유독 높았다.
KDI는 "보유세의 경우 현금 흐름이 원활하지 않은 고령 납세자들을 위한 정책적 배려가 필요하다는 인식이 일부 작용한 것으로 판단된다"며 "양도소득세 '완화' 의견이 지배적인 이유는 매물 확대를 통해 시장 안정을 도모해야 할 필요성을 제기한 것"이라고 전했다.
이번 설문조사는 지난해 12월28일부터 사흘간 교수·연구원, 금융기관, 건설사 종사자 등 부동산시장 전문가 812명을 대상으로 진행됐다.

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